Der Tessiner Markt für Luxusimmobilien in der Schweiz

Erst kürzlich verfasste Wetag einen Artikel im Rahmen der „Property Tessin Market Study”, dem aktuellen Marktbericht der führenden Tessiner Immobilientaxationsfirma. Der Artikel vermittelt einen Eindruck des Tessiner Luxusimmobilienmarktes. Nachstehend können Sie den veröffentlichten Beitrag noch einmal in Ruhe nachlesen.

„Schweizer Immobilienmarkt-Studie für das Tessin"

Der Markt für Luxusimmobilien im Tessin hat sich in den letzten Jahrzehnten zu einem wichtigen Segment des Tessiner Immobilienmarktes entwickelt. Die Durchschnittspreise für Luxusappartements, Luxusvillen, Luxusimmobilien und exklusive Grundstücke bewegen sich im Rahmen von 1 Million und 10 Millionen Schweizer Franken (CHF). Das Segment der Villen, Immobilien und Grundstücke der absoluten Luxusklasse beginnt bei 10 Millionen CHF und reicht bis zu 60 Millionen CHF für die größten und bedeutendsten Immobilien. Zu den Käufern gehören nicht nur Tessiner Einwohner, sondern auch in zunehmendem Maße Käufer aus anderen Teilen der Schweiz. Doch der grösste Teil der Kaufinteressenten stammt aus dem Ausland.

Das Tessin bietet eine gelungene Mischung aus der für die Schweiz typische politische und finanziell-ökonomische Stabilität und dem italienischen Flair der „La Dolce Vita”. Sein angenehmes, mediterranes Klima, seine üppige, grüne Natur, die beiden berühmten Seen, der Lago di Lugano und der Lago Maggiore, sowie die umliegende Berglandschaft locken nordeuropäische Touristen und Kaufinteressenten seit vielen Jahrzehnten an. Politische, rechtliche und finanzielle Stabilität, eine niedrige Kriminalitätsrate, ausgezeichnete medizinische Versorgung und Schulen, sowie öffentliche Einrichtungen und Dienstleistungen steigern zusätzlich die Attraktivität des Tessins als Lebens- und Wohngegend. Die Tatsache, dass das Tessin über ein attraktives Steuerrecht, mit der für Ausländer günstigen Pauschalbesteuerung verfügt, rückt das Tessin in das Blickfeld wohlhabender Schweizer und ausländischer Kaufinteressenten, die auf der Suche nach dem idealen Niederlassungsort sind.

Der im Jahr 2016 eingeweihte, neue und 57 Kilometer lange St.Gotthard-Eisenbahntunnel, der eine Reisegeschwindigkeit von bis zu 250 km/h. ermöglicht, wirkt sich günstig auf die Nord-Süd-Verkehrsachse aus. Im Allgemeinen profitiert auch der Immobilienmarkt von Verbesserungen bei der Infrastruktur aufgrund der besseren Erreichbarkeit. Das Luxussegment des Immobilienmarktes bildet hierbei keine Ausnahme.

Die Nachfrage nach Tessiner Luxusimmobilien konzentriert sich hauptsächlich auf zwei Gebiete.

Estate Market LuganoLugano am Lago di Lugano ist für Geschäftsleute besonders attraktiv, da die Stadt der drittgrößte Finanzplatz der Schweiz ist und über eine ausgezeichnete Wirtschaftsinfrastruktur verfügt. Dank den nahegelegenen Flughäfen von Lugano und Malpensa in Mailand, sind die wichtigsten Schweizer und internationalen Flugziele bequem erreichbar. Für Familien mit Kindern ist Lugano attraktiv wegen den ausgezeichneten lokalen und internationalen Privatschulen und wegen des sicheren Umfelds.
Estate Market Locarno Die Gegend um den Lago Maggiore ist eher ein Touristenziel und lockt daher die Käufer von Ferienwohnungen an. Die Mehrzahl der Kaufinteressenten stammt aus dem deutschsprachigen Teil der Schweiz. Eine andere Zielgruppe sind Pensionäre, für die das Luganer-Angebot weniger interessant ist und die stattdessen ein touristisches Umfeld und eine entspannte Atmosphäre für ihren Ruhesitz bevorzugen.

 

Die Nachfrage von internationalen sehr vermögenden Privatpersonen  (HNWI) und besonders vermögenden Privatpersonen (UHNWI)

Weltweit sinkt das Angebot an qualitativ hochwertigen Alternativen für wohlhabende Personen und sehr vermögenden Privatpersonen (HNWI), um sich vorübergehend oder dauerhaft an einem Ort niederzulassen. Zudem sind die Angebote der meisten alternativen Standorte nicht so attraktiv wie die des Tessins.

Somit lässt sich leicht verstehen, warum das Interesse der HNWI und UHNWI für das Tessin im Laufe der letzten Jahrzehnte gestiegen ist. Heute ist das Tessin der Schweizer Kanton mit dem drittgrößten Ausländeranteil, die für sich die Vorteile der Besteuerungspauschale nutzen. Aufgrund der Direktbesteuerung haben die HNWI und UHNWI eine große finanzielle Bedeutung für den Kanton und seine Städte und Gemeinden. Doch auch die Bedeutung des Konsumverhaltens, der Kaufkraft und Spendenbereitschaft dieser Einwohnergruppe kann nicht oft genug betont werden. Gleichzeitig ist es dieser Kundenkreis, der überhaupt erst das einfache Luxussegment und das Luxussegment der absoluten Spitzenklasse im Tessiner Immobilienmarkt entstehen lässt.


Die Hauptkriterien für die Nachfrage

Als Kaufinteressenten vor Ort bezeichnet man Personen, die im Tessin wohnen und arbeiten. Sie schauen sich aktiv im Luxusimmobilienmarkt um und erwerben Immobilien im Wert von 1 bis 3 Millionen CHF. Sie kaufen diese Objekte, um darin zu wohnen.

Für das Luxussegment oberhalb von 3 Millionen CHF interessieren sich vor allem deutschsprachige Schweizer und Ausländer. Ausländer beabsichtigen, ihren ersten Wohnsitz in das Tessin zu verlegen.

Das Segment der besonders vermögenden Privatpersonen (UHNWI)

Das Immobiliensegment der absoluten Spitzenklasse im Tessin besteht aus Penthäusern,  Villen und Grundstücken im Wert von über 10 Millionen CHF. Diese Objekte liegen zumeist an bester Lage und bieten ein ungehindertes Seepanorama. Großzügig geschnittener Wohnraum, luxuriöse Innenarchitektur, Hightech-Ausstattung, historische oder außergewöhnliche Architektur und Zusatzeinrichtungen wie Swimmingpools, Wellness-Zonen, Privatkino, Weinkeller, Großraumgaragen, Personalappartements und Gästehäuser werden zusammen mit den eigentlichen Immobilien angeboten. Zudem liegen diese Objekte auf großen, völlig abgeschirmten Privatgrundstücken. Für die prestigeträchtigsten Häuser werden Spitzenpreise von bis zu 60 Millionen CHF erzielt. Das Angebot im Tessin ist zu jedem gegebenen Zeitpunkt auf schätzungsweise 30 Häuser begrenzt. Die Mehrzahl dieser Immobilien liegt in der Luganer Gegend. Am Lago Maggiore ist das Angebot für dieses Segment bedeutend kleiner und die Preise übersteigen zumeist nicht den Wert von 10 Millionen CHF.

Zweithäuser im Tessin, Schweiz

Zweithäuser oder Ferienhäuser sind ebenfalls Teil des Tessiner Luxusimmobilienmarktes. Sie werden von Schweizer Bürgern (hauptsächlich deutschsprachige) und ausländischen Kaufinteressenten erworben. Die Preise für Zweithäuser liegen zwischen 1 und 3,5 Millionen CHF. Dies liegt zum Teil am Lex-Koller-Friedrich-Gesetz, das den Erwerb von Schweizer Privathäusern für Nicht-Schweizer auf eine Höchstwohnfläche von 200 m2 begrenzt.

Seit Mitte 2013 steigt die Nachfrage der deutschsprachigen Schweizer Kaufinteressenten nach Ferienhäusern und hierbei insbesondere Ferienhäuser am Lago Maggiore. Es hat den Anschein, dass dieser Interessentenkreis das Signal des Lex Weber verstanden hat, wonach das Angebot im Tessin begrenzt ist. Und in der Tat werden restriktive Planungsvorschriften, u. a. infolge des Lex-Weber-Gesetzesantrags, die Erschließung von Bauland sowie dem Neubau- und Altbaumarkt Grenzen setzen.

Bestehende und neue Einflüsse auf Nachfrage und Angebot

Bei den Anbietern von Luxushäusern herrschte seit 2007 die Tendenz vor, den Angebotspreis immer weiter in die Höhe zu treiben bis auf ein Niveau, das heute in einigen Fällen nicht mehr realistisch ist. Diese Immobilien werden schon seit langem angeboten, in einigen Fällen bis zu 5 Jahren, ohne dass sich bisher Käufer hierfür gefunden hätten. Seit 2013 zeichnet sich eine deutliche Trendwende ab. Immobilienverkäufer senken ihre Angebotspreise auf ein realistischeres Niveau ab. Sie sind zudem bereit, über den Kaufpreis zu verhandeln, um zu einem Vertragsabschluss zu kommen. Immobilien und Grundstücke, die trotz guter Lage und Wohnqualität zu einem realistischen Preis angeboten werden, finden im Allgemeinen innerhalb einer überschaubaren Zeitspanne Käufer.

Ein besonderer Trend bei den Kaufinteressenten im Luxusimmobilienmarkt Schweiz ist die große Aufmerksamkeit für die Wertbeständigkeit eines Objekts. Die heutigen Käufer, vor allem ausländische Interessenten, haben die Wirtschaftskrise der letzten Jahre überlebt. Sie haben gesehen, dass viele Menschen ihr Vermögen verloren haben und der Wert von Immobilien dramatisch eingebrochen ist. Aus diesen Gründen sind sie äußerst bedacht auf Wertstabilität. Heutige Kaufinteressenten prüfen, wie realistisch Angebotspreise sind. Sie sind nicht mehr bereit, einen überhöhten Preis zu bezahlen mit dem Risiko, dass sich die Immobilie später als unverkäuflich herausstellt. In den meisten Fällen beauftragen Kaufinteressenten unabhängige Dritte (Immobilientaxateure, Banken und Architekten) mit der Taxierung der Immobilie, die sie zu erwerben beabsichtigen. Bei den eigentlichen Kaufverhandlungen werden sie dann zumeist nur wenig vom Taxationspreis abweichen. Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück überteuert angeboten wird, ist die Chance diesem Kundenkreis das Objekt zu verkaufen gleich null.

Aus heutiger Sicht wird die Nachfrage groß und das Angebot mittelfristig mager bleiben.

Bleiben Sie auf dem Laufenden

Wir informieren Sie gerne über den „schweizerisch-mediterranen Lebensstil”, über die attraktivsten Tessiner Privathäuser und die aktuellen Entwicklungen im Markt der Luxusimmobilien.


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