Il mercato immobiliare in Ticino, Svizzera

Wetag ha recentemente contribuito alla stesura dello studio di mercato denominato “ProperTI Market Study”, redatto dall’azienda di valutazione immobiliare più importante del Ticino. Qui di seguito riportiamo l’articolo pubblicato nella relazione riguardante il mercato degli immobili di lusso in Ticino.

„ProperTI Market Study“

Negli ultimi decenni, il mercato degli immobili di lusso in Ticino si è sviluppato fino a diventare un importante settore del mercato immobiliare. I prezzi di appartamenti a Lugano, Locarno e Ascona di lusso, ville e tenute variano da un minimo di 1 milione fino a un massimo di 10 milioni di CHF. Il settore extra lusso comprende ville e tenute di valore compreso tra 10 e 60 milioni di CHF per quanto riguarda le tenute più imponenti. Oltre ai residenti locali del Ticino, tra gli acquirenti stanno aumentando clienti provenienti da altre regioni della Svizzera o da Paesi stranieri.

Il Ticino offre un connubio ideale tra stabilità politica ed economico-finanziaria svizzera e lo stile italiano della “dolce vita”. Il gradevole clima mediterraneo, la natura verde e rigogliosa, i laghi come il Lago di Lugano e il Lago Maggiore, insieme alle montagne circostanti, hanno reso quest’area, da decenni, la meta principale per turisti e acquirenti provenienti dal Nord Europa. Inoltre, se si considerano anche la stabilità politica, legale e finanziaria, il basso livello di criminalità, l’eccellente sistema sanitario, le strutture e i servizi scolastici e pubblici di alto livello, il Ticino risulta essere il posto ideale in cui vivere. Il Ticino propone anche un invitante ambiente tributario, grazie all’accordo sui forfait fiscali per stranieri, che lo rende appetibile per tutti gli acquirenti abbienti, nazionali e internazionali, che cercano un luogo ideale in cui stabilirsi.

Nel 2016 verrà inauguratoa la nuova galleria del San Gottardo che avrà un impatto positivo sui collegamenti tra nord e sud: lunga 57 km, permetterà la circolazione di treni verso Zurigo a una velocità pari a 250 km/h. I mercati immobiliari, in generale, traggono beneficio da miglioramenti all’accessibilità e alle infrastrutture, e il segmento degli immobili di lusso non fa eccezione.

La richiesta di appartamenti e ville di lusso in Ticino si concentra in due aree:

Estate Market Lugano Lugano è la città ideale per gli uomini d’affari: è il terzo centro finanziario più grande della Svizzera e, in quanto tale, dispone di eccellenti infrastrutture commerciali. I vicini aeroporti di Lugano e Milano Malpensa permettono facili collegamenti con quasi tutte le più importanti destinazioni nazionali e internazionali. Lugano è perfetta anche per famiglie con bambini, visto il suo alto livello di sicurezza e le eccellenti scuole private, locali e internazionali.
Estate Market Locarno La zona del Lago Maggiore è una meta più turistica. La regione attrae di solito acquirenti provenienti dalla Svizzera tedesca, interessati ad acquistare un’abitazione di vacanza nel Canton Ticino. Altri acquirenti sono in genere clienti in pensione, che non necessitano più tutte le strutture messe a disposizione dalla città di Lugano, ma che vogliono vivere in un ambiente più turistico e rilassante.

 

Richieste da parte di HNWI e UHNWI internazionali

A livello mondiale, i soggetti abbienti e HNWI dispongono di una scelta sempre più limitata per quanto riguarda le regioni di lusso in cui trasferirsi e stabilirsi. Inoltre, le poche alternative esistenti non dispongono di tutti i servizi erogati come in Ticino.

Questo spiega anche il motivo per cui negli ultimi decenni le richieste di HNWI e UHNWI sono aumentate per il Ticino. Esso si trova attualmente al terzo posto tra i cantoni della Svizzera, per il numero di stranieri beneficiari di speciali accordi di forfait fiscali. I soggetti HNWI e UHNWI hanno un’importante influenza finanziaria per il Cantone e sulle sue comunità, che si concretizza attraverso pagamenti fiscali diretti nonché per effetto di generalità dei consumi, potere d’acquisto e donazioni di beneficienza. Inoltre, questo rilevante gruppo di clienti forma il nucleo principale di richieste nel settore di lusso e di classe del mercato immobiliare del Ticino.


Caratteristiche principali della domanda

Gli acquirenti locali, ovvero clienti che vivono e lavorano in Ticino, risultano attivi nel mercato degli immobili di lusso della Svizzera italiana e solitamente acquistano immobili per un valore compreso tra 1 e 3 milioni di CHF. Questo tipo di clienti acquista gli immobili in Canton Ticino per farne la propria abitazione.

Per quanto riguarda il settore che comprende immobili di un valore superiore a 3 milioni di CHF, gli acquirenti sono molto spesso clienti internazionali o provenienti dalla regione delle Svizzera tedesca.

Il settore extra-lusso in Canton Ticino, Svizzera

Il settore immobiliare extra-lusso in Ticino comprende ville e tenute di un valore compreso tra 10 e 60 milioni di CHFper quanto riguarda le tenute più imponenti. Queste proprietà sono spesso situate in posizioni ottimali e con vista sul lago. Queste tenute, sovente posizionate in grandi appezzamenti di terreno e che offrono una completa privacy, dispongono di ampie zone giorno, finiture di lusso, caratteristiche high-tech, architettura storica o speciale e servizi extra come piscina, area di benessere, home cinema, cantina vinicola, ampio garage, residenza per il personale e dependance per gli ospiti. I prezzi delle abitazioni più prestigiose di questo settore possono salire fino a 60 milioni di CHF. L’offerta di vendita immobiliare in Ticino è generalmente limitata a gruppi di 30 abitazioni disponibili alla volta. In questo settore la maggior parte di queste tenute si trova nella regione di Lugano. La zona del Lago Maggiore ha invece un numero di case in vendita più esiguo rispetto alla parte sud del Ticino, in Svizzera. Per quanto riguarda i prezzi in questa regione, spesso non superano i 10 milioni di CHF.

Seconde abitazioni in Ticino

Le seconde abitazioni o abitazioni di vacanza formano una parte del mercato immobiliare di lusso del Ticino. Vengono acquistate da acquirenti svizzeri, principalmente della zona germanofona, o internazionali. Il livello dei prezzi delle seconde abitazioni si aggira solitamente tra 1 e 3,5 milioni di CHF. Il motivo dei prezzi così bassi va ricercato nella legge Lex Koller-Friedrich, poiché essa stabilisce che i non residenti possono acquistare abitazioni svizzere fino a un massimo di 200 m2 di superficie abitativa netta.

Dalla metà del 2013 in Ticino, Svizzera, la domanda di abitazioni di vacanza in vendita da parte di clienti svizzero-tedeschi è cresciuta, in particolare nella zona del Lago Maggiore. Questi clienti sono a conoscenza del nuovo disegno di legge (Lex Weber) e comprendono che l’offerta in Ticino è limitata. In effetti, i piani regolatori rigorosi a seguito della legge Lex Weber limiteranno ulteriori sviluppi.

Vecchie e nuove dinamiche di domanda e offerta

Dal 2007, la tendenza dei venditori di abitazioni di lusso è stata quella di innalzare il prezzo di vendita fino a livelli che oggi, in alcuni casi, non risultano più realistici. Questi immobili possono rimanere sul mercato per molto tempo senza essere venduti, in alcuni casi fino a 5 anni. Dal 2013 si nota una chiara tendenza dei venditori a ridurre i prezzi di vendita fino a livelli più realistici e a concedere la possibilità di trattare il prezzo prima di concludere la vendita. Gli immobili che dispongono di un buon rapporto tra posizione favorevole, qualità e prezzo realistico, normalmente vengono venduti in un lasso di tempo ragionevole.

Una specifica tendenza tra gli acquirenti del mercato immobiliare di lusso svizzero, è di porre grande attenzione al valore reale dell’immobile. Gli acquirenti di oggi, soprattutto se clienti provenienti dall’estero, sono sopravvissuti alla crisi degli ultimi anni. In alcuni casi hanno visto molte persone perdere i propri beni e sono stati testimoni della drastica perdita di valore dei mercati immobiliari. L’attenzione è ampiamente focalizzata sul valore reale dell’immobile. Gli acquirenti si informano sui valori reali per non essere costretti a pagare più del necessario e correre il rischio di non riuscire a rivendere un immobile in futuro. Nella maggior parte dei casi, gli acquirenti si avvalgono della consulenza fornita da terze parti (aziende di valutazione, banche, architetti), al fine di ottenere valutazioni indipendenti della proprietà che stanno pensando di acquistare. Durante la fase di negoziazione, fanno riferimento a questi valori. Se una proprietà ha un prezzo esageratamente elevato, non avrà nessuna possibilità di essere venduta a clienti di questo genere.

La domanda sembra programmata per restare forte e l’offerta ristretta in una previsione a medio-lungo termine.

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