Ticino Welcome °83, September - December 2024- Es ist der Preis, der das Haus verkauft!
Es ist der Preis, der das Haus verkauft!
Diese Aussage wird viele interessieren, vor allem, weil nicht alle Immobilienagenturen vertrauen (vielleicht zu Recht… füge ich hinzu) und deshalb lieber unabhängig verkaufen möchten. Aber wie setzt man den richtigen Preis fest?
Alain Pinel, der legendäre kalifornische Immobilienguru, sagte dazu: „Es gibt eine allgemeine Regel im Immobiliensektor, die sich die klügsten Fachleute immer wieder ins Gedächtnis rufen, wenn sie den Preis für ein neues Objekt auf dem Markt festlegen müssen: Wenn eine Immobilie den wahrgenommenen Marktwert um auch nur 5 % übersteigt, verliert der Verkäufer die Hälfte der potenziellen Käufer. Wenn der festgelegte Preis 10 % über dem kommerziellen Wert liegt, sinken die Verkaufschancen um 70 %. Dies ist besonders im Luxussegment sichtbar.”
Ueli Schnorf – Miteigentümer von Wetag Consulting
Die erste Frage, die sich ein privater Verkäufer stellen sollte, ist: Will ich wirklich verkaufen oder nur sehen, welches Interesse an meiner Immobilie besteht? Im letzteren Fall können Sie jeden beliebigen Preis festlegen. Wenn Sie jedoch wirklich verkaufen möchten, sollten Sie einen Preis wählen, der möglichst viele Käufer in einer angemessenen Zeit anzieht, um den besten Preis zu erzielen.
Wenn Sie einen Immobilienmakler um Rat fragen, sollten Sie verstehen, ob er wirklich Ihr Haus verkaufen möchte oder hauptsächlich daran interessiert ist, Ihr Mandat zu „kaufen“. Es ist leicht, ein Mandat zu erhalten, indem man den Verkäufern sagt, dass ihre Immobilie viel mehr wert ist als von anderen Agenten empfohlen, aber dieser Ansatz führt zu keinem Ergebnis und beantwortet nicht die Frage: Wie setzt man den richtigen Preis fest?
Unzuverlässige und nutzlose Bewertungen
„Heute gibt es viele Unternehmen, die versprechen, kostenlose Bewertungen in zehn Sekunden durchzuführen. Diese Unternehmen sammeln Ihre Daten, um sie an große Firmen weiterzuverkaufen, und die angebotene Schätzung hat keinen wirklichen Wert. Wenn wir den tatsächlichen Wert einer Immobilie berechnen wollen, müssen wir wissen, dass es drei Preisstrategien gibt: den als ‘Marktwert’ wahrgenommenen Wert basierend auf relevanten Vergleichen, einen etwas niedrigeren oder deutlich niedrigeren Preis, um maximales Interesse zu wecken (beliebt in schwierigen Zeiten), oder einen hohen Preis, der von jenen verwendet wird, die Zeit zum Warten haben.“
Eine schwer objektive Sichtweise
„Unsere Erfahrung zeigt, dass mehr als die Hälfte der Hauseigentümer den Wert ihrer Immobilie erheblich überschätzt, aus verschiedenen Gründen. Die Aussage ‘Ich habe es selbst für so viel gekauft’ bedeutet nicht, dass die Immobilie diesen Wert auf dem Markt hat. Aussagen wie ‘Mein Nachbar hat sein Haus kürzlich für x Franken verkauft’ können wahr sein, sind es aber oft nicht. Auch die Behauptung ‘Meine Lage ist die schönste, so etwas gibt es heute nicht mehr’ oder ‘Meine Aussicht ist einzigartig’ mag für den Eigentümer wahr erscheinen, entspricht aber möglicherweise nicht der Realität.“
Der reale Wert entspricht fast nie dem Marktwert
„Besonders bei neuen Wohnungen sind Preise einfach zu vergleichen, während es oft schwierig ist, die Preise von Einfamilienhäusern oder Luxusimmobilien zu vergleichen. Banken oder Architekten geben Ihnen den Beleihungswert oder den tatsächlichen Wert, aber diese haben oft wenig mit den Werten des Immobilienmarktes zu tun. Um einen Verhandlungsspielraum zu haben, fügen Eigentümer oft 10 % zum Verkaufspreis hinzu, was fast nie funktioniert. Ein zu hoher Preis schreckt potenzielle Käufer ab, bis der Preis zwangsläufig massiv reduziert wird.“
Der Markt bestimmt die Regeln
„Die zeitliche Planung einer Preisreduzierung muss den aktuellen Zustand des Marktsegments berücksichtigen. In einem heißen Markt kann dies schon nach wenigen Wochen geschehen; in einem langsamen Markt kann dies erst nach sechs Monaten oder einem Jahr passieren. Eine Preisreduzierung muss bedeutend genug sein, um das Marketing wieder anzukurbeln. Zudem muss berücksichtigt werden, wie viele neue Immobilien in der Zwischenzeit auf den Markt gekommen sind, da diese oft frischer wirken.“
Fazit
„Die Festlegung des richtigen Preises ist entscheidend für den Erfolg des Verkaufs und erfordert Erfahrung. Je konservativer und vernünftiger der Anfangspreis ist, desto besser ist das Endergebnis. In den meisten Fällen bestimmt der Käufer den Marktpreis, nicht der Verkäufer. Je mehr potenzielle Käufer es gibt, desto besser können Sie ihr Verhalten richtig einschätzen. Es ist ratsam, sich immer an Fachleute zu wenden.“
WETAG CONSULTING IMMOBILIARE SA
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