LP Luxury Properties Magazine (China) - luglio 2019, PUNTARE SULLA NEVE
PUNTARE SULLA NEVE
Da St Moritz ad Aspen a Kiroro gli sviluppatori stanno costruendo resort che si rivolgono a una nuova generazione di sciatori.
SECONDO KNIGHT FRANK, I VALORI DEGLI IMMOBILI PER LO SCI NELLE ALPI FRANCESI E SVIZZERE SONO DIMINUITI DELLO 0,5% NELL'ANNO FINO A GIUGNO 2018.
Dopo alcuni anni discontinui, questo inverno ha visto nevicate spettacolari nelle località di tutto il mondo. Negli Stati Uniti, Aspen aveva cumuli di polvere fresca entro Natale. In Svizzera, chiunque fosse disposto a sfidare il vento e le basse temperature ha sciato in modo spettacolare a Capodanno. E a Hokkaido, in Giappone, quasi 400 cm della famosa polvere bianca si sono accumulati nel solo mese di dicembre.
Ma sulle Alpi, anche se la gente faceva la fila per noleggiare gli sci e si accaparrava i tavoli nelle baite più alte d'Europa, le proprietà immobiliari intorno a loro si erano trasformate in un mercato di compratori. Secondo lo Ski Property Index annuale di Knight Frank, i valori delle proprietà sciistiche in tutte le Alpi francesi e svizzere sono diminuiti dello 0,5% nell'anno fino a giugno 2018.
Le località più performanti sono state le località svizzere di Villars (6%) e Verbier (3,4%), che sono entrambe rimaste indietro negli ultimi anni. Ma un'impennata degli investimenti, sia in termini di impianti di risalita, hotel di lusso, aree per principianti e attività non sciistiche hanno incrementato il numero di turisti, la domanda degli acquirenti e quindi i prezzi degli chalet.
"C'è stato un crescente riconoscimento del valore relativo disponibile a Villars", nota il rapporto. "Sede di tre scuole internazionali, il resort attira anche un certo numero di acquirenti genitori che cercano una base nelle vicinanze". Nel frattempo, la facilità di accesso di Verbier, il suo orientamento a sud - che la rende una delle località più soleggiate delle Alpi - e la sua vasta gamma di attività per il tempo libero spiegano anche la sua alta classifica.
Ma altrove in Svizzera la forza del franco ha scoraggiato gli acquirenti. St Moritz, ampiamente considerato come il luogo di nascita del turismo invernale (è una località alpina dal 1864), è una delle località più esclusive del paese e una delle poche accessibili con un jet privato. Tuttavia, il franco robusto insieme a prezzi elevati e un mismatch tra domanda e offerta hanno visto i prezzi ammorbidirsi.
C'è una domanda repressa per le unità più piccole, ma il grosso dell'inventario attuale è composto da chalet più vecchi e grandi che sono off limits per gli acquirenti internazionali. "Gli stranieri non sono autorizzati a comprare proprietà senza avere la residenza in Svizzera, e questo ha implicazioni fiscali significative", spiega Herbert Wust o Wust & Wust Associates, un affiliato di Christie's International Real Estate. "Questo limita il mercato in modo significativo".
Ci sarà sempre una domanda di chalet tra i più ricchi del mondo, dice Wurst, dopo tutto la Svizzera è considerata un luogo estremamente sicuro per investire e vanta una qualità di vita invidiabile e alcune delle migliori scuole del mondo, ma egli descrive lo stato a St Moritz è "tranquillo".
Alcuni sviluppatori svizzeri hanno trovato modi per aggirare la burocrazia del paese. Una sentenza del 2013 nota come Lex Koller ha fissato un limite del 20% al numero di seconde case in ogni comune svizzero, ma creando residenze in stile hotel con servizi come un concierge, gli acquirenti sono ancora in grado di acquistare una casa vacanza a condizione che affittino la proprietà quando non viene utilizzata. Nella maggior parte dei casi, il proprietario può usare il suo "residence hoteliere" fino a un massimo di sei settimane all'anno.
Gli appartamenti serviti del Grace Hotel a St Moritz, per esempio, possono essere acquistati gratuitamente da acquirenti con o senza residenza svizzera. La proprietà, che è attualmente in fase di ampia ristrutturazione, è destinata ad includere un centro fitness spa in loco, ristoranti, martini e cigar bar e un concierge 24 ore su 24. I prezzi partono da 664.500 dollari e 4,4 milioni di dollari per un appartamento con due camere da letto.
Gli acquirenti stranieri sono anche esenti da Lex Koller al Chedi Resort and Residences di Andermatt, che include 2.400 metri quadrati di spa e strutture per il fitness con una piscina coperta di 35 metri. Una suite di 100 metri quadrati con una camera da letto e una terrazza privata è attualmente quotata per 2.497.000 dollari con Wetag Consulting.
Regolamenti a parte, le residenze in stile hotel attraggono anche una nuova generazione di sciatori, dice Jeremy Rollason, direttore delle case alpine con Savills a Londra. Gli acquirenti più giovani vogliono tutta una serie di amenità e opzioni di intrattenimento a portata di mano, dice, e i resort possono rimanere competitivi organizzando eventi culturali e reinvestendo le tasse di proprietà in strutture del resort come centri benessere, aree gioco per bambini e altri servizi.
"La generazione Y vuole un'esperienza di sci/party di 24 ore", dice. "La generazione X era abbastanza felice con una fonduta e un bicchiere o due di Gluhwein, ma i millennial vogliono wine bar sofisticati, musica dal vivo o DJ di celebrità, internet ovunque e ristoranti di classe mondiale che offrono tutto il giorno cibo stile Brassiere a prezzi ragionevoli".
Le tendenze dello stile di vita sono importanti nel mercato delle seconde case o delle vacanze, poiché la domanda è guidata in gran parte da acquirenti in contanti con reddito disponibile piuttosto che da speculatori in cerca di investimenti, aggiunge Rollason.
Dall'altra parte dell'Atlantico gli sviluppatori stanno anche aggiornando i loro sviluppi di resort. East West Partners, con sede a Denver, sta attualmente costruendo Snowmass Base Village, una comunità di resort di montagna situata a circa 15 minuti da Aspen, in Colorado, che mira a offrire un'esperienza di stazione sciistica 24/7.
"Abbiamo davvero visto che i proprietari di seconde case di oggi stavano cercando qualcosa di più contemporaneo", dice Sue Hyde, direttore del marketing alla East West Partners. Anche se il mercato americano delle case da sci si è ripreso dalla crisi finanziaria, Hyde dice che non è stato costruito molto nell'ultimo decennio.
LE TENDENZE DELLO STILE DI VITA SONO IMPORTANTI IN UN MERCATO DI SECONDE CASE O DI VACANZE
Le nuove residenze a One Snowmass, che vanno da 1,985 milioni di dollari fino al grande attico da 7,895 milioni di dollari, sono state progettate dallo studio 4240 Architecture di Denver e fondono un'estetica da ski-lodge con tocchi mid-century e vetri angolari per catturare la vista. Il progetto integra una serie di servizi: un grande centro fitness, uno spogliatoio ski- in / ski-out (ci sono gondole a pochi passi di distanza), un salotto privato, e una terrazza sul tetto con un pozzo di fuoco e vista sulla piazza del villaggio e Mt Daly. E gli sviluppatori hanno anche collaborato con il marchio di ospitalità di lusso Inspirato, dando agli acquirenti l'accesso a residenze di lusso in tutto il mondo e l'opzione del programma di gestione degli affitti di Inspirato.
Mentre le aree sciistiche consolidate aggiornano le loro infrastrutture, le stazioni più recenti di Hokkadio stanno maturando in luoghi vivaci per sciare e soggiornare. Località come Hirafu, Hanazono, Niseko Village e Annupuri, note per alcune delle migliori sciate del paese, negli ultimi anni hanno elevato anche la loro offerta culinaria e residenziale. "Prima di tutto, è la neve che attira la gente a Hokkaido", dice Craig Meikle, direttore di Niseko Realty. "Al secondo posto c'è il cibo".
Gli sciatori cinesi, che stanno diventando sempre più attivi nel mercato europeo delle proprietà sciistiche, comprendono già una grande percentuale di acquisti di proprietà in Hokkaido. Attirati dalla proprietà libera, da uno yen giapponese più debole e dalle alte plusvalenze, gli agenti dicono che la maggior parte degli acquirenti internazionali in Hokkaido proviene da Hong Kong (Cina), seguita da Singapore, Thailandia, Malesia e Corea del Sud.
I valori complessivi degli immobili a Niseko sono aumentati costantemente dal 2012. Un 2018 Niseko Property Market Update di C9 Hotelworks nota che il prezzo medio per un condominio nel resort di Niseko è aumentato del 25% rispetto all'anno precedente. "Gli appartamenti stanno spingendo tra i 12.500 e i 14.300 dollari al metro quadro", dice il signor Meikle, "con gli attici in alcuni progetti che raggiungono i 26.800 dollari al metro quadro".
Con l'aumento del valore dei terreni, gli sviluppatori stanno anche costruendo in aree di villeggiatura meno conosciute. Property Perfect Public Company ha recentemente annunciato piani per trasformare il villaggio di montagna Kiroro, situato a nord-est di Niseko, in una destinazione alpina per tutto l'anno. La società quotata in Thailandia, che ha acquisito Kiroro Resort nel 2012, sta investendo 900 milioni di dollari nei prossimi dieci anni per creare una destinazione che comprenda hotel e residenze, una scena di ristoranti e bar, negozi e altri servizi di montagna.
"Kiroro ha una grande base", dice Saranyu Adhyanasakul, il direttore dello sviluppo del business internazionale dell'azienda. La chiave del successo, stima, è essere in grado di espandere lo sviluppo premium senza partire da zero. "Il numero di impianti di risalita sono di dimensioni simili a quelli di Hirafu a Niseko, mentre il numero di terreni è molto maggiore. Il vantaggio competitivo è la nostra capacità di espandere lo ski-in ski-out a qualsiasi sviluppo all'interno di questa valle esclusiva".
Yu Kiroro, una componente residenziale il cui completamento è previsto per la fine del 2019, offre 108 residenze freehold ski-in ski-out che vanno da appartamenti con una, due e tre camere da letto ad attici più grandi. Gli interni degli appartamenti sono progettati per massimizzare la vista sulle piste e sulle foreste circostanti e sono completamente arredati in stile alpino giapponese. I servizi includono ski vale, onsen interno-esterno, concierge 24 ore, centro fitness e lounge, e opzioni di ristorazione per tutto il giorno.
Hokkaido non è l'unica area che si trova a guadagnare dai cambiamenti nel mercato globale dello sci che sta spostando l'attività costantemente verso est. Entro l'anno 2020 si prevede che le stazioni sciistiche del mondo attireranno più di 420 milioni di visite sciistiche all'anno, con la crescita maggiore che avverrà in parti dell'Asia e dell'Europa orientale, tra cui Cina, Corea del Sud, Bulgaria e Kazakistan.
E se gli ultimi inverni sono indicativi, le stazioni sciistiche stabilite in Europa e in America dovranno fare i conti anche con altri cambiamenti climatici. L'inverno è diventato sempre più imprevedibile negli ultimi decenni, e anche se gli oceani più caldi stanno alimentando tempeste invernali più forti, le temperature dell'aria più calde significano che la neve non rimane in giro così a lungo. Se le previsioni climatiche sono corrette, due terzi delle stazioni sciistiche europee potrebbero chiudere entro il 2100. In altre aree, come il nord-est degli Stati Uniti, più della metà delle 103 stazioni sciistiche potrebbe non essere più vitale entro 30 anni.
Per il momento, agenti come Herbert Wust in Svizzera raccomandano di attenersi a stazioni come quelle ad alta quota come Zermatt e St Moritz. "Come regola generale, una volta che sei a 2.000 metri di altitudine sei meglio di un posto come Gstaad, che si trova a 1.2000 metri", dice.
Le stazioni sciistiche di Hokkaido non hanno sperimentato gli effetti del clima più caldo allo stesso modo dell'isola principale del Giappone, dice Adhyanasakul. "Kiroro è tra le località più nevose dell'Asia e riceve ancora oltre 20 metri di neve fresca ogni inverno". Esattamente come e quanto velocemente il cambiamento climatico influenzerà le aree delle stazioni sciistiche rimane da vedere, ma per ora, gli sviluppatori rimangono ottimisti riguardo a un brillante futuro bianco.
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