LP Luxury Properties Magazine (China) - Juli 2019, AUF SCHNEE SETZEN
AUF SCHNEE SETZEN
Von St. Moritz über Aspen bis Kiroro bauen Entwickler Skigebiete, die auf eine neue Generation von Skifahrern zugeschnitten sind.
NACH ANGABEN VON KNIGHT FRANK SIND DIE WERTE VON SKI-IMMOBILIEN IN DEN FRANZÖSISCHEN UND SCHWEIZERISCHEN ALPEN IM JAHR BIS JUNI 2018 UM 0,5 % GESUNKEN.
Nach einigen durchwachsenen Jahren gab es in diesem Winter in Skigebieten auf der ganzen Welt spektakuläre Schneefälle. In den USA gab es in Aspen bis Weihnachten haufenweise Neuschnee. In der Schweiz konnten alle, die bereit waren, dem Wind und den niedrigen Temperaturen zu trotzen, über Neujahr spektakulär Ski fahren. Und im japanischen Hokkaido kamen allein im Dezember fast 400 cm des berühmten weißen Schnees zusammen.
Doch während in den Alpen die Leute für Skiverleihe Schlange standen und sich um die Tische in den höchsten Hütten Europas drängelten, hatten sich die Immobilien um sie herum zu einem Käufermarkt entwickelt. Laut dem jährlichen Ski Property Index von Knight Frank sind die Werte für Ski-Immobilien in den französischen und Schweizer Alpen im Jahr bis Juni 2018 um 0,5 % gesunken.
Am besten schnitten die Schweizer Orte Villars (6 Prozent) und Verbier (3,4 Prozent) ab, die beide in den letzten Jahren zurückgeblieben sind. Aber ein Investitionsschub, sowohl in Bezug auf Skilifte, Luxushotels, Anfängerbereiche und Nicht-Ski-Aktivitäten, hat die Touristenzahlen, die Käufernachfrage und damit auch die Preise für Chalets erhöht.
"Es gibt eine wachsende Anerkennung des relativen Wertes, der in Villars verfügbar ist," stellt der Bericht fest. "Der Ort, in dem drei internationale Schulen angesiedelt sind, zieht auch eine Reihe von Eltern an, die einen Stützpunkt in der Nähe suchen. Die gute Erreichbarkeit von Verbier, seine südliche Ausrichtung, die ihn zu einem der sonnigsten Orte der Alpen macht, und sein breites Angebot an Freizeitaktivitäten erklären ebenfalls seine hohe Bewertung.
Anderswo in der Schweiz hat der starke Franken Käufer abgeschreckt. St. Moritz, das weitgehend als Geburtsort des Wintertourismus gilt (es ist seit 1864 ein alpiner Urlaubsort), ist einer der exklusivsten Orte des Landes und einer der wenigen, die mit dem Privatjet erreichbar sind. Der robuste Franken, die hohen Preise und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage haben jedoch zu einem Preisrückgang geführt.
Es gibt eine aufgestaute Nachfrage nach kleineren Einheiten, aber der Großteil des aktuellen Bestands besteht aus älteren, größeren Chalets, die für internationale Käufer nicht zugänglich sind. "Ausländer dürfen keine Immobilien kaufen, ohne einen Wohnsitz in der Schweiz zu haben, und das hat erhebliche steuerliche Auswirkungen", erklärt Herbert Wust von Wust & Wust Associates, einer Tochtergesellschaft von Christie's International Real Estate. "Das schränkt den Markt erheblich ein."
Es wird immer eine Nachfrage nach Chalets unter den Reichsten der Welt geben, sagt Wurst, schließlich gilt die Schweiz als äußerst sicherer Ort für Investitionen und rühmt sich einer beneidenswerten Lebensqualität und einiger der besten Schulen der Welt, aber er beschreibt den Status in St. Moritz als "ruhig".
Einige Schweizer Bauträger haben Wege gefunden, die Bürokratie des Landes zu umgehen. Eine Lex Koller aus dem Jahr 2013 legte eine Obergrenze von 20 % für die Anzahl der Zweitwohnungen in jeder Schweizer Gemeinde fest. Durch die Schaffung von Residenzen im Hotelstil mit Dienstleistungen wie einem Concierge können Käufer jedoch weiterhin eine Ferienwohnung erwerben, sofern sie die Immobilie vermieten, wenn sie nicht genutzt wird. In den meisten Fällen kann der Eigentümer seine "residence hoteliere" bis zu sechs Wochen pro Jahr nutzen.
Die Serviced Apartments im The Grace Hotel in St. Moritz beispielsweise können von Käufern mit oder ohne Wohnsitz in der Schweiz als Eigentum erworben werden. Die Immobilie, die derzeit umfassend renoviert wird, wird über ein Spa-Fitnesscenter, Restaurants, Martini- und Zigarrenbars sowie einen 24-Stunden-Concierge verfügen. Die Preise beginnen bei 664.500 US-Dollar und bei 4,4 Millionen US-Dollar für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern.
Ausländische Käufer sind auch von der Lex Koller im Chedi Resort and Residences in Andermatt befreit, das über 2.400 Quadratmeter Spa- und Fitnesseinrichtungen mit einem 35 Meter langen Innenpool verfügt. Eine 100 Quadratmeter große Ein-Schlafzimmer-Suite mit privater Terrasse ist derzeit für 2.497.000 US-Dollar bei Wetag Consulting gelistet.
Abgesehen von den Vorschriften sprechen hotelähnliche Residenzen auch eine neue Generation von Skifahrern an, sagt Jeremy Rollason, Direktor für alpine Immobilien bei Savills in London. Jüngere Käufer wünschen sich eine ganze Reihe von Annehmlichkeiten und Unterhaltungsmöglichkeiten, und die Skigebiete können wettbewerbsfähig bleiben, indem sie kulturelle Veranstaltungen organisieren und die Grundsteuer in Einrichtungen wie Kurorte, Kinderspielplätze und andere Annehmlichkeiten reinvestieren.
"Die Generation Y will ein 24-Stunden-Ski-/Party-Erlebnis", sagt er. "Die Generation X war mit einem Fondue und ein oder zwei Gläsern Glühwein zufrieden, aber die Millennials wollen anspruchsvolle Weinbars, Live-Musik oder Promi-DJs, überall Internet und Weltklasse-Restaurants, die den ganzen Tag über Essen im Stil der Brassiere zu vernünftigen Preisen anbieten.
Lifestyle-Trends sind auf einem Zweitwohnungs- oder Ferienmarkt wichtig, da die Nachfrage hauptsächlich von Käufern mit verfügbarem Einkommen und nicht von Spekulanten auf der Suche nach Investitionen getrieben wird, fügt Rollason hinzu.
Auf der anderen Seite des Atlantiks aktualisieren die Bauträger ebenfalls ihre Ferienanlagen. Das in Denver ansässige Unternehmen East West Partners baut derzeit das Snowmass Base Village, eine etwa 15 Minuten von Aspen, Colorado, entfernt gelegene Gebirgssiedlung, die ein 24/7-Skigebietserlebnis bieten soll.
"Wir haben erkannt, dass die heutigen Zweitwohnungsbesitzer nach etwas Zeitgemäßem suchen", sagt Sue Hyde, Marketingdirektorin bei East West Partners. Obwohl sich der amerikanische Markt für Skihäuser von der Finanzkrise erholt hat, wurde laut Hyde im letzten Jahrzehnt nicht viel gebaut.
LIFESTYLE-TRENDS SIND WICHTIG FÜR EINEN ZWEITWOHNSITZ- ODER FERIENMARKT
Die neuen Residenzen in One Snowmass, die von 1,985 Millionen US-Dollar bis zum großen Penthouse für 7,895 Millionen US-Dollar reichen, wurden vom Architekturbüro 4240 Architecture aus Denver entworfen und vereinen die Ästhetik einer Skihütte mit Akzenten aus der Jahrhundertmitte und Eckverglasungen, um die Aussicht zu genießen. Das Projekt bietet eine Reihe von Annehmlichkeiten: ein großes Fitnesscenter, einen Umkleideraum für Skifahrer (die Gondeln sind zu Fuß erreichbar), eine private Lounge und eine Dachterrasse mit Feuerstelle und Blick auf den Dorfplatz und den Mt Daly. Die Bauträger sind auch eine Partnerschaft mit der Luxusmarke Inspirato eingegangen, die den Käufern Zugang zu Luxusresidenzen auf der ganzen Welt und die Möglichkeit bietet, das Vermietungsmanagementprogramm von Inspirato zu nutzen.
Während etablierte Skigebiete ihre Infrastruktur verbessern, entwickeln sich neuere Skigebiete in Hokkadio zu lebendigen Orten zum Skifahren und Wohnen. Skigebiete wie Hirafu, Hanazono, Niseko Village und Annupuri, die für einige der besten Skigebiete des Landes bekannt sind, haben in den letzten Jahren auch ihr kulinarisches und wohnliches Angebot verbessert. "In erster Linie ist es der Schnee, der die Menschen nach Hokkaido zieht", sagt Craig Meikle, Direktor von Niseko Realty. "An zweiter Stelle steht das Essen."
Chinesische Skifahrer, die auf dem europäischen Markt für Ski-Immobilien immer aktiver werden, machen bereits einen großen Prozentsatz der Immobilienkäufe in Hokkaido aus. Die Makler sagen, dass die meisten internationalen Käufer in Hokkaido aus Hongkong (China) kommen, gefolgt von Singapur, Thailand, Malaysia und Südkorea, und dass sie vom Eigentum an Immobilien, dem schwachen japanischen Yen und den hohen Kapitalgewinnen angezogen werden.
Insgesamt sind die Immobilienwerte in Niseko seit 2012 stetig gestiegen. Ein 2018 Niseko Property Market Update von C9 Hotelworks stellt fest, dass der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung im Niseko-Resort im Vergleich zum Vorjahr um 25 Prozent gestiegen ist. "Wohnungen bewegen sich zwischen 12.500 und 14.300 US-Dollar pro Quadratmeter", sagt Meikle, "Penthäuser in einigen Projekten erzielen sogar 26.800 US-Dollar pro Quadratmeter."
Da die Grundstückspreise steigen, bauen die Entwickler auch in weniger bekannten Feriengebieten. Property Perfect Public Company kündigte kürzlich Pläne an, das nordöstlich von Niseko gelegene Bergdorf Kiroro in ein ganzjähriges alpines Ziel zu verwandeln. Das an der thailändischen Börse notierte Unternehmen, das das Kiroro Resort im Jahr 2012 erworben hat, investiert in den nächsten zehn Jahren 900 Millionen US-Dollar, um eine Destination zu schaffen, die Hotels und Residenzen, eine Restaurant- und Barszene, Geschäfte und andere Annehmlichkeiten in den Bergen umfasst.
"Kiroro hat eine großartige Grundlage", sagt Saranyu Adhyanasakul, der Direktor für internationale Geschäftsentwicklung des Unternehmens. Der Schlüssel zum Erfolg, so schätzt er, ist die Möglichkeit, die Premium-Erschließung zu erweitern, ohne bei Null anzufangen. "Die Anzahl der Lifte ist ähnlich groß wie bei Hirafu in Niseko, während die Anzahl der Grundstücke viel größer ist. Der Wettbewerbsvorteil besteht darin, dass wir in der Lage sind, das Ski-in-Ski-out-System auf alle Erschließungen in diesem exklusiven Tal auszuweiten."
Yu Kiroro, eine Wohnkomponente, deren Fertigstellung für Ende 2019 geplant ist, bietet 108 Eigentumswohnungen mit Ski-in-Ski-out, die von Wohnungen mit einem, zwei und drei Schlafzimmern bis hin zu größeren Penthäusern reichen. Die Innenräume der Wohnungen sind so gestaltet, dass sie den Blick auf die Pisten und die umliegenden Wälder maximieren und sind komplett im japanischen Alpenstil eingerichtet. Zu den Annehmlichkeiten gehören ein Skigebiet, ein Onsen im Innen- und Außenbereich, ein 24-Stunden-Concierge, ein Fitnesscenter und eine Lounge sowie ganztägige Speiseangebote.
Hokkaido ist nicht die einzige Region, die von den Veränderungen auf dem globalen Skimarkt profitieren wird, der seine Aktivitäten immer weiter nach Osten verlagert. Prognosen zufolge werden die Skigebiete der Welt bis zum Jahr 2020 jährlich mehr als 420 Millionen Besucher anziehen, wobei das größte Wachstum in Teilen Asiens und Osteuropas, darunter China, Südkorea, Bulgarien und Kasachstan, zu verzeichnen sein wird.
Und wenn die letzten Winter ein Hinweis darauf sind, werden die etablierten Skigebiete in Europa und Amerika auch mit anderen klimatischen Veränderungen konfrontiert werden. Der Winter ist in den letzten Jahrzehnten immer unberechenbarer geworden, und obwohl wärmere Ozeane für stärkere Winterstürme sorgen, bedeutet die Erwärmung der Lufttemperaturen, dass der Schnee nicht mehr so lange liegen bleibt. Wenn die Klimaprognosen zutreffen, werden zwei Drittel der europäischen Skigebiete bis zum Jahr 2100 wahrscheinlich schließen müssen. In anderen Gebieten, wie dem Nordosten der USA, könnte mehr als die Hälfte der 103 Skigebiete schon in 30 Jahren nicht mehr lebensfähig sein.
Für den Moment empfehlen Agenten wie Herbert Wust in der Schweiz, sich an Skigebiete in höheren Lagen wie Zermatt und St. Moritz zu halten. "Generell gilt, dass man ab einer Höhe von 2.000 Metern besser dran ist als in Gstaad, das auf 1.2000 Metern liegt", sagt er.
Hokkaidos Skigebiete haben die Auswirkungen des wärmeren Wetters nicht so stark zu spüren bekommen wie die Hauptinsel Japans, sagt Adhyanasakul. "Kiroro gehört zu den schneereichsten Skigebieten Asiens und erhält noch immer jeden Winter über 20 Meter Pulverschnee". Wie genau und wie schnell sich der Klimawandel auf die Skigebiete auswirken wird, bleibt abzuwarten, aber im Moment blicken die Entwickler optimistisch in eine strahlend weiße Zukunft.
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